一眨眼，半年多的时间过去了。上次是移民澳洲半年之际，总结了一篇悉尼的衣食住行，感兴趣的朋友可以去回顾一下。

在过去的半年多时间里，我一直在看房子，每个周六都要去看好几组。现在我的房子（house）已经交割了，借这个机会做一个总结，也希望给后来人一点点的经验分享。

悉尼买房经验总结

这篇总结主要分为4个部分，如下图：

• 买房之前 - 从有了买房的想法，到开始看房之前。
• 买房流程 - 看到喜欢的房子，到签合同
• 签合同后 - 签完合同以后，律师需要完成大部分的工作。买家要做的就是确认并签字。
• 常用工具 - 买房过程中，有一些网站是必备的。可以极大提高效率和减少信息差。

买房之前

预算

从一开始有买房的想法，就需要有一系列的事情要着手处理。比如预算范围、买在哪里，以及买什么类型的房子。 每个人买房子都希望自己的房子会涨价，但是都会受到预算范围的限制。所以在买房之前一定设定好预算范围。

预算范围需要考虑的是： 1. 手里的存款； 2. 贷款能力。 存款不用多说，自己应该很清楚自己有多少储蓄作为买房的首付和费用。更加重要的是贷款能力（如果全款的老板，可以忽略这点）。评估贷款能力，可以找broker或者银行的banker来进行评估。这里有一些要注意的地方，找到一个好的banker、broker后面会省掉很多麻烦。

选择位置

买房子最最重要的事情是，选择位置、选择位置、选择位置

重要的事情，值得强调再强调！买房子首要选择是地理位置，当然这个也因人而异，每个人需要考虑的因素不同。比如可能的影响因素有：工作位置，小孩学校，购物环境，火车，噪音等等。选择位置的时候，可以参照谷歌地图。

小建议：选择位置后，可以划分几个 suburb，然后在网站上（Domain或REA）查看这几个suburb的过去6个月内的销售记录。（成交数据的意义比网站上挂的指导价更加有意义）

房屋类型

在澳洲（包括悉尼）房屋有很多不同的类型，简单来分就是带不带土地。比如不带土地的是公寓（Apartment），其他类型都带土地（但也有不同）。

澳洲的房屋类型有（按土地性质划分）：

• 公寓 - 不带土地
• 联排别墅（townhouse） - 带土地，但没有明确的土地划分
• 双排别墅（duplex） - 带土地，有篱笆，和邻居共用一堵墙
• 别墅（house） - 大部分的house是这个类型，torrence title，独栋别墅
• 社区别墅 - community title house, 拥有独立土地和社区共同维护的设施。

澳洲的房屋类型还可以按照title划分：

• strata title - 物业公司管理，需要缴纳物业管理费。常见的有公寓，或联排别墅（有极少数的townhouse没有strata fee），或villa。有的双排别墅也是strata title, 需要共同购买房屋保险，也有很多双排别墅是torrence title。
• torrence title - 自己管理，不用缴纳物业费。房屋所有的打理全部是自己管理，拥有独立的土地，房屋。
• community title - 是介于上面两种类型之间的。土地和房屋都是独立的，但有社区共同维护的公园、泳池、网球场等公共设施。所以需要每年缴纳少量的维护费。

悉尼的房子价格中，占比最大的是土地价格。所以如果可能的话，尽量选择带土地的房子。当然这个也因人而异，有的人不喜欢打理，割草，种菜等。可以选择townhouse或公寓。

小提示：很多人都会接触到不同的卖公寓的人，也有很多人说公寓都是坑。其实是需要认真分析。并不是所有的公寓都下跌，也不是所有的公寓都是坑。比如有独特风景的公寓（如水景，海港大桥等），是非常抢手的。低维护成本的二手公寓也是不错的选择（不过就是会比较旧一些）。

买房流程

说起买房子（二手房）的流程，在澳洲买房子和国内有很大的不同。澳洲买房是卖方市场，中介是服务于卖家。所以中介非常少会打电话骚扰你，只有你表达强烈购买意愿，中介才会跟进。

整体来说，买房子的流程（确定好看房区域后）如下：

1. 看房子 - 每周三、周六都是开放日。在 domain 或者 rea 看到中意的房子，就在开放日去现场看一下。
2. 看房子的时候，有非常多的注意事项。如建筑结构，是否漏水，是否有维修等等。
3. 如果房子有意向，可以跟中介要一份合同，以及房屋报告（如果有的话）
4. 收到合同和房屋报告后，可以先自己粗略看一下。没有硬伤和大问题，发给律师看。
5. 收到律师意见后，如果是直接买卖（private sale），可以给中介反馈价格。
6. 如果是拍卖，要等待拍卖日参加拍卖即可。不过有一些卖家也接受拍卖前卖出。所以房子特别满意的，要跟中介保持紧密联系。
7. 不管是直接买卖，还是拍卖，一旦成交，就需要签署正式合同。

下面介绍澳洲买房子，主要是2种购买方式：private sale, auction. （直接买卖，和拍卖）其实不管哪种方式，买家都是妥妥的弱势群体。

• 直接买卖，是买家提交购买意愿和价格给中介，中介反馈给卖家。如果卖家同意就双方签合同。
• 拍卖，这种方式大部分国人没有经历过。拍卖现场每个意向买家注册，拿一个号牌。现场由拍卖师主持，买家竞价购买。

直接买卖一般有2周（合同会约定）左右的冷静期（也有的中介会让买家签66w条款，即放弃冷静期。慎重）。也就是说冷静期内，买卖双方可以取消合同，代价是一个小额的（大概几千）费用。一旦合同过了冷静期，买家需要支付第一笔deposit, 一般为合同的 10%。

而拍卖的方式中，拍卖结束马上签合同，支付第一笔deposit。（也就是没有冷静期）

看合同

房屋买卖合同，都是从标准版合同进行修改而来的。也就是说看起来合同很长，短的有30-50页，长的有上百页。但实际上，真正重要的信息基本少于10页。比如

• 合同首页有中介信息，卖家（及律师）信息，交割日期（标准是42天，也有更长的）。
• 还有房屋会包含什么东西，如电器，家具，太阳能，泳池，网球场等
• 土地税 land tax 这个一定要注意。
• 合同修改条款，这里都是重点阅读。
• title search 这里会显示房主信息，贷款，是否有easement或其他重要信息
• development plan (DP)
• 水管和污水管图示

签合同后

合同签署后，接下来还有非常多且重要的事情要处理。主要分为以下几个步骤：

• 买家律师准备文件、费用明细、查看卖家的land tax信息等
• banker或者broker确认贷款，等待贷款批准信
• 律师和银行沟通，确认贷款信息
• 卖家律师和银行沟通（如果有贷款的话），确认提前还贷
• 卖家律师和中介确认所有费用细节
• 以上步骤都会在交割日之前完成（需要买家和卖家律师完成上述所有的操作，可能有遗漏 - 我不是律师）

交割日 settle

交割日一般会确定具体时间，比如下午2点。等到具体的那个时间点，银行会根据上面买家和卖家律师提供的费用细节进行划转。比如买家准备好首付款和贷款，卖家则准备好收款账号。其他费用，如银行费用，council费用，水费，土地税，印花税等则是系统自动结算划走。

所有的步骤完成后，律师会通知交割完成。接下来律师会提供一份土地所有权的证明。

常用工具

澳洲买房子，有许多的网站工具可以使用。这样会极大提高看房效率，缩小信息差。如果你有更多的房地产工具，欢迎提交信息。

常用工具主要分为4类：

房源信息

房源信息，主要是2大网站：

• Domain - https://www.domain.com.au/
• REA - https://www.realestate.com.au/

其实这两个网站不仅仅有房源，还有很多相关的咨询，以及历史成交记录。

周边信息

查看周边信息最好的工具就是谷歌地图 - https://www.google.com/maps

记得切换到卫星图，能看到周边的非居民建筑，如商场，工业区，足球场等等。使用谷歌地图，还可以看到房子以及周围随着时间变化的图片。

估价网站

买房子我们都想知道，这个房子到底值多少钱。通常有2种做法，1. 直接在 Domain 或者 REA 上面看你选择区域的最近6个月成交记录（这是最真实的，可以对照着位置，卧室个数等）。另外估价也有一些网站：

1. 免费估价网站（不是很准，作为参考） - https://www.findbesthouse.com/
2. 付费估价网站（有的银行会以这个数据为准，偏低） - https://www.corelogic.com.au/

土地信息和周边规划

新州政府提供了许多不错的工具，比如查土地价格信息的 value general

https://www.valuergeneral.nsw.gov.au/land_values/where_can_you_learn_more_about_your_land_value/land_values_online

周围的规划，山火区，洪水区，保护区，等等信息。

最后

如果你想在澳洲购置物业（房产），欢迎联系我 jiangxb@gmail.com

以上均为个人购买二手房（torrence title house）的经验总结，如果有不对的地方欢迎指出。